Τι είναι ένα δάνειο χωρίς εκτίμηση;
Ένα δάνειο χωρίς εκτίμηση είναι μια υποθήκη που δεν απαιτεί επαγγελματική εκτίμηση της τρέχουσας αγοραίας αξίας της περιουσίας, η οποία είναι γνωστή ως ακίνητη περιουσία ως εκτίμηση. Τα δάνεια χωρίς εκτίμηση είναι εξαιρετικά ασυνήθιστα και σπανίως προσφέρονται σε έναν δανειολήπτη που αγοράζει ένα ακίνητο κατοικίας για ιδιωτική χρήση. Ο κίνδυνος για έναν δανειστή είναι απλά υπερβολικός εάν δεν υπάρχει αμερόληπτη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που χρηματοδοτεί ο δανειστής. Εάν το ακίνητο αξίζει πολύ λιγότερο από το ποσό της υποθήκης, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που αθετούν την υποθήκη αφήνει τον δανειστή χωρίς δυνατότητα να ανακτήσει την πλήρη αξία του δανείου με την πώληση του ακινήτου.
Πώς λειτουργεί ένα δάνειο χωρίς αξιολόγηση
Ένα δάνειο χωρίς αξιολόγηση μπορεί να χρησιμοποιεί εναλλακτικές μεθόδους για τον προσδιορισμό της αξίας ενός σπιτιού με σκοπό να καθορίσει πόσα χρήματα μπορεί να δανείσει ή να μην απαιτήσει επαγγελματική εκτίμηση της τρέχουσας αγοραίας αξίας του ακινήτου, μόνο πληροφορίες σχετικά με το υπόλοιπο του δανείου και τα οικονομικά του δανειολήπτη.
Τα δάνεια χωρίς αξιολόγηση τείνουν να είναι διαθέσιμα για επενδυτές οι οποίοι θα τροποποιήσουν ή θα ομαδοποιήσουν το ακίνητο με τρόπο που καθιστά την τρέχουσα αποτίμηση άκυρη ή αμφισβητήσιμη. Μπορούν επίσης να προσφέρονται σε επενδυτές που τοποθετούν πολύ περισσότερο από το πρότυπο 20% προκαταβολή της τιμής αγοράς του ακινήτου. Αλλά και οι δύο είναι ειδικές περιπτώσεις που δεν ισχύουν για τον μέσο αγοραστή.
Ένα αναχρηματοδοτούμενο δάνειο αναχρηματοδότησης μπορεί να αναφέρεται ως υποθήκη χωρίς εκτίμηση, αλλά για πρώτη φορά υποθήκη και λειτουργία αναχρηματοδότησης υποθήκης διαφορετικά και οι λόγοι για την προσφορά σε καθέναν από αυτούς χωρίς αξιολόγηση δεν διαφέρουν.
Για τον τυπικό αγοραστή κατοικίας, ένα δάνειο χωρίς εκτίμηση είναι εξαιρετικά ασυνήθιστο σε μια πρώτη υποθήκη, αλλά είναι πιο κοινό όταν αναχρηματοδοτείται μια υποθήκη.
Δάνεια χωρίς εκτίμηση έναντι μη εκτίμησης αναχρηματοδοτήσεων
Τα περισσότερα πρώτα στεγαστικά δάνεια απαιτούν εκτιμήσεις, αλλά η αναχρηματοδότηση υποθηκών, που ονομάζεται re-fi, μπορεί να μην χρειαστεί αξιολόγηση ανάλογα με το πού προέρχεται η πρώτη υποθήκη. Μια αναχρηματοδότηση υποθηκών είναι ένα δάνειο που πληρώνει την αρχική υποθήκη και αντικαθιστά την πρώτη υποθήκη. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού καταβάλλει μηνιαίες ή διμηνιαίες πληρωμές για την αναχρηματοδοτούμενη υποθήκη ακριβώς όπως και στην αρχική υποθήκη.
Οι κάτοχοι ενυπόθηκων δανείων συνήθως επιδιώκουν να επανενταχθούν για να λάβουν καλύτερους όρους για τα δάνειά τους: ένα χαμηλότερο επιτόκιο, κατά συνέπεια μικρότερες μηνιαίες πληρωμές, εάν τα επιτόκια έχουν μειωθεί σημαντικά, για παράδειγμα. Ή, ίσως, η ισορροπία τους στο σπίτι μπορεί να έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω της αύξησης των αξιών των τοπικών περιουσιακών στοιχείων, με αποτέλεσμα να τους επιφυλάσσεται για χαμηλότερο ποσοστό. Άλλα κίνητρα αναχρηματοδότησης περιλαμβάνουν την επιθυμία προσθήκης ή απομάκρυνσης άλλου μέρους από την αρχική υποθήκη ή μετατροπής ενός υποκείμενου σε ρυθμιζόμενη τιμή υποθήκης (ARM) σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου.
Αληθινά παραδείγματα αναχρηματοδότησης χωρίς εκτίμηση
Ορισμένα ομοσπονδιακά προγράμματα προσφέρουν υποθήκες χωρίς αξιολόγηση. Για παράδειγμα, το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων των ΗΠΑ (VA) παρέχει ένα δάνειο αναχρηματοδότησης για μείωση του επιτοκίου (IRRRL) σε εκείνους που ήδη κατέχουν δάνεια VA. η άρση της οικιακής εκτίμησης είναι μεταξύ των γενναιόδωρων όρων της. Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) και το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ (USDA) έχουν παρόμοια εξορθολογισμένα προγράμματα.
Το 2017, οι δανειστές της κυβέρνησης Fannie Mae και Freddie Mac άρχισαν να προσφέρουν απαλλαγές αξιολόγησης σε ορισμένες επιλεγμένες περιπτώσεις, τόσο για δάνεια αναχρηματοδότησης όσο και για αρχικά δάνεια εγχώριας αγοράς.
Ομοσπονδιακή re-fis βοηθήσει να εξασφαλίσει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν προεπιλογή στην πρώτη υποθήκη και μπορούν να παραμείνουν στα σπίτια τους, παρέχοντας σταθερότητα στην κοινότητα και την τοπική αγορά ακινήτων. Για το λόγο αυτό, οι ευκαιρίες αναχρηματοδότησης χωρίς αξιολόγηση επικεντρώνονται συχνά σε ορισμένες κατηγορίες υψηλού κινδύνου των ιδιοκτητών σπιτιού στους οποίους δεν δόθηκε αρχικό δάνειο χωρίς αξιολόγηση.
Το σκεπτικό μιας εκτίμησης είναι ότι είναι σημαντικό για τους δανειστές - ακόμη και όταν ο δανειστής είναι η κυβέρνηση των ΗΠΑ - να δανείζουν το σωστό χρηματικό ποσό για να πληρώσουν για ένα ακίνητο, έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης σπιτιού να μην έχει πρόβλημα με τις πληρωμές και ο δανειστής θα μπορούσε να ανακτήσει την αξία του δανείου εάν το ακίνητο πωλήθηκε. Όμως, δεδομένου ότι ο σκοπός μιας μη εκτίμησης του re-fi δεν είναι να εκτιμήσει σωστά την περιουσία αλλά να διευκολύνει τους όρους και τις πληρωμές των ιδιοκτητών σπιτιού, η πραγματική αξία του ακινήτου δεν έχει σημασία τόσο πολύ. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μια αναθεώρηση χωρίς αξιολόγηση μπορεί να έχει νόημα.
