REITs vs. REIT ETFs: Μια επισκόπηση
Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) είναι εταιρείες που κατέχουν και λειτουργούν ακίνητα για την παραγωγή και την παραγωγή εισοδήματος. Οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν μετοχές σε REITs - οι οποίες αντιπροσωπεύουν την κυριότητα μιας μεμονωμένης εταιρείας ακινήτων - ακριβώς όπως τα κανονικά αποθέματα. Η ατομική απόδοση των REIT μπορεί να ποικίλει ευρέως. Πολλά REITs διαπραγματεύονται σε μεγάλα χρηματιστήρια, αλλά υπάρχουν επίσης ορισμένες ιδιωτικές και μη εισηγμένες εταιρείες REIT.
Τα Αμοιβαία Κεφάλαια (ETFs) που διαπραγματεύονται στην REIT, από την άλλη πλευρά, επενδύουν τα στοιχεία ενεργητικού τους κυρίως σε τίτλους REIT και άλλα παράγωγα. Συχνά έχουν χαμηλές αναλογίες εξόδων και παθητικά παρακολουθούν δείκτες για την μεγαλύτερη αγορά ακινήτων. Αυτοί οι δείκτες REIT περιλαμβάνουν έναν αριθμό διαφορετικών τύπων REIT ως συστατικών στοιχείων. Με την παρακολούθηση ενός δείκτη, ένας επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έκθεση στον ευρύτερο τομέα των ακίνητων περιουσιών χωρίς να χρειάζεται να διακινεί κεφάλαια σε μία μεμονωμένη εταιρεία.
Οι πιο εξελιγμένοι επενδυτές ακινήτων μπορεί να επιθυμούν να επενδύσουν σε ένα μόνο REIT. Ο επενδυτής μπορεί να θέλει να επικεντρωθεί σε ένα REIT με καλή διαχείριση, ισχυρό επιχειρηματικό σχέδιο ή εστίαση σε ένα συγκεκριμένο τμήμα του τομέα των ακινήτων. Αλλά για κάθε επενδυτή που δεν επιθυμεί να προβεί σε δέουσα επιμέλεια σε διάφορες REITs, τα ETFs REIT μπορούν να παρέχουν έναν εύκολο τρόπο για να αποκτήσουν διαφοροποιημένη έκθεση σε ακίνητα σε ένα εμπόριο.
Βασικές τακτικές
- Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα είναι εταιρείες που κατέχουν και λειτουργούν ακίνητα για να παράγουν και να παράγουν εισόδημα. Τα Αμοιβαία Κεφάλαια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια επενδύουν τα περιουσιακά τους στοιχεία κυρίως σε μετοχικούς τίτλους REIT και άλλα παράγωγα. Υπάρχουν τρία διαφορετικά είδη REIT: τα REITs Equity, τα REITs υποθηκών και τα υβριδικά REITs.REITs δεν πρέπει να πληρώνουν τους φόρους εισοδήματος εφ 'όσον συμμορφώνονται με ορισμένους ομοσπονδιακούς κανονισμούς. REIT Τα ETF διαχειρίζονται παθητικά γύρω από τους δείκτες των ιδιοκτητών ακινήτων που διαπραγματεύονται δημόσια.
REITs
Όπως προαναφέρθηκε, οι REITs κατέχουν και εκμεταλλεύονται ακίνητα για την παραγωγή και παραγωγή εσόδων και προσφέρουν στους επενδυτές μετοχές της δημόσιας και ιδιωτικής αγοράς. Υπάρχουν τρεις κύριοι τύποι REITs: Equity REITs, υποθήκες REITs και υβριδικά REITs. Κάθε μία φέρνει διαφορετικό πεδίο στο τραπέζι - από την επενδυτική βάση σε κίνδυνο. Οι επενδυτές πρέπει να σταθμίσουν τους επενδυτικούς τους στόχους προτού αποφασίσουν να τοποθετήσουν τα χρήματά τους σε οποιαδήποτε από αυτές τις REIT.
Equity REITs
Σχεδόν το 90% όλων των εταιρειών REIT είναι μετοχές REIT. Οι επενδύσεις σε ακίνητα σε αυτή την κατηγορία κατέχουν ή επενδύουν άμεσα σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Αυτό σημαίνει ότι τα έσοδα που παράγουν προέρχονται άμεσα με τη μορφή εσόδων από μισθώματα από αυτά τα ακίνητα. Τα ακίνητα κυμαίνονται από εμπορικά κέντρα, κτίρια διαμερισμάτων και συγκυριαρχίας, εταιρικούς χώρους γραφείων, σπίτια υγειονομικής περίθαλψης και ακόμη και αποθηκευτικούς χώρους. Σύμφωνα με το reit.com, περισσότερα από 2 τρισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα περιουσιακά στοιχεία ανήκουν σε μετοχικά κεφάλαια REITs.
Αυτά τα REITs υποχρεούνται να πληρώσουν τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων.
Οι μετοχικές εταιρείες REIT πρέπει να πληρώνουν στους μετόχους τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους με τη μορφή μερισμάτων.
Υποθήκη REITs
Οι υποθήκες REITs επενδύουν σε υποθήκες ακινήτων. Μερικοί mREIT, όπως συνήθως ονομάζονται, μπορούν να αγοράσουν τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS) - είτε οικιστικά είτε εμπορικά MBS. Άλλοι αγοράζουν ή προέρχονται από προσφορές υποθηκών σε δανειολήπτες και ιδιοκτήτες ακινήτων. Αυτά τα REITs κερδίζουν χρήματα από το ενδιαφέρον από την ανατίμηση των τιμών στην αξία του MBS ή από τους τόκους που εισπράττονται από τα ενυπόθηκα δάνεια.
Αυτά τα REIT παρέχουν στους επενδυτές πρόσβαση στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, δίνοντάς τους τη ρευστότητα και τη διαφάνεια των δημόσιων μετοχών.
Υβριδικά REITs
Αυτοί οι τύποι REIT αποτελούν το μικρότερο ποσοστό του τομέα των REIT. Είναι ένας συνδυασμός μετοχών και υποθηκών REITs. Επενδύουν άμεσα σε ακίνητα και στεγαστικά δάνεια. Με την επένδυση σε υβριδικά REITs, οι επενδυτές αποκομίζουν το όφελος τόσο των ιδίων κεφαλαίων όσο και των υποθηκών REIT σε ένα περιουσιακό στοιχείο. Παρόλο που μπορούν να επενδύσουν τόσο σε φυσικά ακίνητα όσο και σε ενυπόθηκα δάνεια / MBS, συνήθως είναι πιο βαριά μεταξύ τους.
Η επένδυση σε υβριδικά REIT έρχεται με πολύ χαμηλή μεταβλητότητα και τακτικό εισόδημα που προέρχεται από την εκτίμηση των ακινήτων και τις πληρωμές μερισμάτων.
Φορολογικά πλεονεκτήματα των REITS
Οι εταιρείες REIT δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν φόρους εισοδήματος εάν συμμορφώνονται με ορισμένους ομοσπονδιακούς κανονισμούς. Τα REIT πρέπει να διανέμουν τουλάχιστον 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους σε μερίδια και διανομές στους μετόχους. Τουλάχιστον το 75% των περιουσιακών στοιχείων της REIT πρέπει να βρίσκεται σε ακίνητα, μετρητά ή αμερικανικά κρατικά ομόλογα, με το 75% τουλάχιστον των εσόδων από ενοίκια, υποθήκες ή άλλες επενδύσεις σε ακίνητα. Οι μετοχές REIT πρέπει να κατέχονται από τουλάχιστον 100 μετόχους.
REIT ETFs
REIT Τα ETF επενδύουν το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων τους σε κεφάλαια REIT και σε άλλους σχετικούς τίτλους. Όπως προαναφέρθηκε, οι επενδύσεις αυτές διαχειρίζονται παθητικά γύρω από τους δείκτες των ιδιοκτητών ακινήτων που διαπραγματεύονται δημόσια. Είναι γενικά γνωστά και ευνοημένα από τους επενδυτές λόγω της υψηλής αποδόσεών τους σε μερίσματα.
REIT Τα ETF μοιάζουν τόσο με μετοχές όσο και τίτλους σταθερού εισοδήματος, παρέχοντας πολύ συνεπή εισοδήματα στους επενδυτές. Αυτά τα είδη περιουσιακών στοιχείων πρέπει να πληρώνουν το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους και τα κέρδη τους στους μετόχους σε ετήσια βάση.
Παραδείγματα REITs και REIT ΕΙΕΕ
REITs
Η American Tower REIT (AMT) είναι μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες REIT στον κόσμο με βάση την κεφαλαιοποίηση της αγοράς, η οποία ανερχόταν σε 91, 77 δισ. Δολ. Από τον Νοέμβριο του 2019. Ξεκίνησε το 2012 και διαχειρίζεται περισσότερα από 170.000 ακίνητα πολυτελών επικοινωνιών. Με απλά λόγια, η εταιρεία κατέχει και εκμεταλλεύεται εξοπλισμό και υποδομή ραδιοφωνικών και ασύρματων επικοινωνιών σε όλο τον κόσμο. Το REIT ανακοίνωσε αύξηση 9, 4% στα έσοδα για το τρίτο τρίμηνο του 2019 σε 1, 95 εκατομμύρια δολάρια, καθώς και αύξηση του καθαρού εισοδήματος κατά 34% από την ίδια περίοδο το 2018 στα 505 εκατομμύρια δολάρια. Την 5η Νοεμβρίου 2019, η REIT διαπραγματεύεται σε περίπου 205 δολάρια ανά μετοχή και προσφέρει μερισματική απόδοση 1, 8%.
Η Simon Property Group (SPG) είναι μία από τις μεγαλύτερες εταιρίες REIT με έσοδα στις Ηνωμένες Πολιτείες. Διαθέτει και λειτουργεί λιανικές ιδιότητες σε ολόκληρη τη Βόρεια Αμερική, την Ευρώπη και την Ασία, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών κέντρων και των πολυκαταστημάτων. Ο Simon διαπραγματευόταν σε περίπου 157 δολάρια από τις 5 Νοεμβρίου 2019, με ανώτατο όριο αγοράς 48, 5 δισ. Δολαρίων. Ο Simon προσέφερε απόδοση μερίσματος 5, 31%. Για το τρίτο τρίμηνο του 2019, η SPG ανακοίνωσε συνολικά έσοδα ύψους 1, 4 δισ. Δολαρίων, αύξηση από 1, 38 δισ. Δολάρια από την ίδια περίοδο το 2018. Τα ενοποιημένα καθαρά έσοδα μειώθηκαν από $ 631, 414 το τρίτο τρίμηνο του 2018 σε $ 572, 102 στο τρίτο τρίμηνο του 2019.
REIT ETFs
Το Vanguard REIT ETF (VNQ) είναι ένα από τα μεγαλύτερα REIT στον κλάδο και άρχισε να διαπραγματεύεται το 2004. Επενδύει σε μετοχές που εκδίδονται από REITs και επιδιώκει να παρακολουθήσει τον δείκτη MSCI US REIT, τον πιο σημαντικό δείκτη REIT. Η VNQ διέθετε πάνω από 69, 3 δισεκατομμύρια περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση (AUM) από τις 30 Σεπτεμβρίου 2019, με πολύ χαμηλό δείκτη εξόδων 0, 12%. Πληρώνει ένα ελκυστικό μέρισμα άνω του 4%. Το ταμείο διαθέτει 183 αποθέματα στις εκμεταλλεύσεις του. Τα 10 μεγαλύτερα μεγέθη αποτελούσαν το 42, 3% των καθαρών περιουσιακών στοιχείων του αμοιβαίου κεφαλαίου. Οι εξειδικευμένες εταιρείες REIT είχαν τη μεγαλύτερη κατανομή συμμετοχών στο 33, 2%, με το 14, 9% των συμμετοχών του Αμοιβαίου Κεφαλαίου σε κατοικίες REITs και 12, 5% στις εταιρείες REIT λιανικής πώλησης. Η VNQ επέστρεψε 9, 57% για τα τρία χρόνια πριν από το 2019 και αυξήθηκε κατά 9, 19% από την ίδρυσή της τον Σεπτέμβριο του 2004.
Το iShares US Real Estate ETF (IYR) είναι ένα άλλο μεγάλο REIT ETF. Η IYR παρακολουθεί τον Dow Jones US Real Estate Index. Ξεκίνησε το εμπόριο το 2000 και είχε 4, 8 δισεκατομμύρια δολάρια στη διοίκηση από τις 4 Νοεμβρίου 2019. Η IYR έχει δείκτη εξόδων 0, 42%, που είναι υψηλότερος από εκείνον της VNQ. Το αμοιβαίο κεφάλαιο είχε 114 συνιστώσες και κατέβαλε μερισματική απόδοση 2, 59% στις 30 Σεπτεμβρίου 2019. Οι μετοχές της IYR επέστρεψαν 8, 89% κατά τη διάρκεια των τριών ετών πριν από το 2019 και επέστρεψαν 10, 06% από τότε που ξεκίνησαν. Οι μετοχές της IYR διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης (NYSE).
