Ορισμένοι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων έχουν μόνο δύο πράγματα στο μυαλό: "Πόσα μπορώ να αντέξω οικονομικά;" και "Τι θα είναι οι μηνιαίες πληρωμές μου;" Μεγάλουν τα χρήματά τους στο χρέος των ενυπόθηκων δανείων και χρησιμοποιούν υποθήκη με μόνη ή αρνητική αποπληρωμή για να ελαχιστοποιήσουν τις μηνιαίες πληρωμές τους. Στη συνέχεια, βασίζονται στην εκτίμηση της τιμής του σπιτιού για να εκλείψουν τους κινδύνους που συνδέονται με ένα σταθερό ή αυξανόμενο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων.
Σε πολλές περιπτώσεις, αν αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι αρκετά τυχεροί για να συγκεντρώσουν κάποιες μετοχές στα σπίτια τους, ξανακλείνουν τα χρήματά τους ξανά μέσω ενός δανείου στο σπίτι ή σε αναχρηματοδοτήσεις και στη συνέχεια χρησιμοποιούν τα έσοδα για να κάνουν πρόσθετες αγορές, να πληρώσουν το χρέος των καταναλωτών, ή ακόμα και να πραγματοποιήσουν πρόσθετες επενδύσεις. Ηχητική ριψοκίνδυνη; Είναι., θα σας δείξουμε πώς να βεβαιωθείτε ότι έχετε μια υποθήκη που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και να οικοδομήσετε μετοχές πληρώνοντάς την γρήγορα.
Δημιουργία πρόσθετου μαθηματικού υποθηκών
Κάθε υποθήκη έχει χρονοδιάγραμμα απόσβεσης. Το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης είναι ένας πίνακας που καθορίζει κάθε προγραμματισμένη πληρωμή υποθηκών με χρονολογική σειρά που αρχίζει με την πρώτη πληρωμή και τελειώνει με την τελική πληρωμή. (Για τις αποσβέσεις, βλ. Κατανόηση της διάρθρωσης των πληρωμών για υποθήκες και λήψη απόφασης για υποθήκη βάσει κινδύνου .)
Στο χρονοδιάγραμμα απόσβεσης, κάθε πληρωμή χωρίζεται σε πληρωμή τόκων και κύρια πληρωμή. Στις αρχές του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης, ένα μεγάλο ποσοστό της συνολικής πληρωμής είναι τόκοι και ένα μικρό ποσοστό της συνολικής πληρωμής είναι το κύριο. Καθώς πληρώνετε την υποθήκη σας, το ποσό που κατανέμεται σε τόκους μειώνεται και το ποσό που κατανέμεται στο κεφάλαιο αυξάνεται.
Ο υπολογισμός της απόσβεσης γίνεται πιο εύκολα κατανοητός, χωρίζοντάς τον σε τρία μέρη:
Μέρος 1 - Στήλη 5: Συνολικές μηνιαίες πληρωμές
Ο υπολογισμός της συνολικής μηνιαίας πληρωμής εμφανίζεται με τον παρακάτω τύπο.
A = 1- (1 + i) -nPi όπου: A = ποσό περιοδικής πληρωμήςP = υπολειπόμενο βασικό υπόλοιπο υποθήκης = περιοδικό επιτόκιο
Μέρος 2 - Στήλη 6: Περιοδικοί τόκοι
Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com
Φιγούρα 1
Ο υπολογισμός του επιβαλλόμενου περιοδικού τόκου υπολογίζεται όπως φαίνεται παρακάτω:
Το περιοδικό επιτόκιο (Στήλη 3) x το υπόλοιπο του υπολοίπου (Στήλη 4)
Σημείωση: Το επιτόκιο που εμφανίζεται στη Στήλη 3 είναι ετήσιο επιτόκιο. Πρέπει να διαιρείται με 12 (μήνες) για να φτάσει στο περιοδικό επιτόκιο.
Μέρος 3 - Στήλη 7: Κύριες πληρωμές
Ο υπολογισμός της περιοδικής πληρωμής του κεφαλαίου φαίνεται από τον παρακάτω τύπο.
Η συνολική πληρωμή (στήλη 5) - η περιοδική πληρωμή τόκων (Στήλη 6)
Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com
Σχήμα 2
Το σχήμα 2 δείχνει ένα χρονοδιάγραμμα απόσβεσης για μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου ύψους 8% για χρονικό διάστημα 30 ετών. Για λόγους χώρου, εμφανίζονται μόνο οι πρώτοι πέντε και οι τελευταίοι πέντε μήνες.
Το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης δείχνει πως η πληρωμή επιπλέον $ 300 κάθε μήνα προς το βασικό υπόλοιπο της ίδιας υποθήκης που φαίνεται στο Σχήμα 1 θα συντομεύσει τη διάρκεια ζωής της υποθήκης σε περίπου 21 έτη και 10 μήνες (262 συνολικά μήνες έναντι 360) και θα μειώσει το συνολικό ποσό των τόκων που καταβλήθηκαν κατά τη διάρκεια ζωής της υποθήκης κατά $ 209.948.
Όπως μπορείτε να δείτε, το κύριο υπόλοιπο της υποθήκης μειώνεται κατά περισσότερο από τα επιπλέον $ 300 που ρίχνετε σε αυτό κάθε μήνα. Σας εξοικονομεί περισσότερα χρήματα μειώνοντας τους μήνες ενδιαφέροντος που χρεώνονται στον υπόλοιπο χρόνο.
Για παράδειγμα, εάν ένα επιπλέον ποσό 300 € καταβλήθηκε κάθε μήνα για 24 μήνες στην αρχή μιας υποθήκης 30 ετών, το επιπλέον ποσό με το οποίο μειώνεται το κύριο υπόλοιπο είναι μεγαλύτερο από $ 7.200 (ή $ 300 x 24). Το πραγματικό ποσό που εξοικονομήθηκε καταβάλλοντας τα πρόσθετα $ 300 το μήνα μέχρι το τέλος του δεύτερου έτους ήταν $ 7, 430.42. Σώσατε τον εαυτό σας 200 δολάρια τα δύο πρώτα χρόνια της υποθήκης σας - και τα οφέλη αυξάνονται μόνο καθώς συνδυάζονται με τη ζωή της υποθήκης!
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όταν τα επιπλέον $ 300 εφαρμόζονται για το κύριο υπόλοιπο της υποθήκης κάθε μήνα, ένα μεγαλύτερο ποσοστό της προγραμματισμένης πληρωμής υποθηκών εφαρμόζεται στο κύριο υπόλοιπο της υποθήκης τους επόμενους μήνες. (Μάθετε περισσότερα σχετικά με τις πληρωμές υποθηκών στο σεμινάριο για τα Βασικά Δίδακτρα.)
Τα πραγματικά οφέλη από την επιτάχυνση των πληρωμών υποθηκών
Τα αληθινά οφέλη από την πραγματοποίηση των επιταχυνόμενων πληρωμών μετρούνται με τον υπολογισμό του τι εξοικονομείται σε σχέση με αυτό που παραβλέπεται. Για παράδειγμα, αντί να κάνετε επιπλέον πληρωμή των $ 300 ανά μήνα για την υποθήκη που παρουσιάστηκε παραπάνω, τα $ 300 θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για να κάνουν κάτι άλλο. Αυτό ονομάζεται ανάλυση κόστους-οφέλους.
Ας υποθέσουμε ότι ο καταναλωτής με την υποθήκη που εμφανίζεται στα παραπάνω χρονοδιαγράμματα απόσβεσης προσπαθεί να αποφασίσει εάν θα κάνει τις πληρωμές υποθηκών που επιταχύνουν τα $ 300 το μήνα. Ο καταναλωτής εξετάζει τρεις επιλογές, όπως φαίνεται παρακάτω. Για κάθε επιλογή, θα υπολογίσουμε το κόστος σε σχέση με τα οφέλη ή τι μπορεί να σωθεί σε σχέση με αυτό που παραχωρείται. (Για χάρη αυτού του παραδείγματος, πρόκειται να υποθέσουμε ότι η μόχλευση οποιουδήποτε μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι μέσω δανείου συμμετοχής στο σπίτι δεν αποτελεί επιλογή. Θα αγνοήσουμε επίσης τη φορολογική έκπτωση του ενυπόθηκου δανείου, η οποία θα μπορούσε να αλλάξει τους αριθμούς ελαφρώς.)
Οι τρεις επιλογές του ιδιοκτήτη σπιτιού περιλαμβάνουν:
- Λαμβάνοντας ένα καταναλωτικό δάνειο ύψους 14.000 δολλαρίων με επιτόκιο 10% για να αγοράσει ένα σκάφος. Καταβάλλοντας ένα χρέος πιστωτικών καρτών ύψους 12.000 δολαρίων, το οποίο φέρει ετήσιο επιτόκιο 15% (αυξάνονται καθημερινά). Επενδύοντας στο χρηματιστήριο.
Επιλογή 1: Αγοράζοντας ένα σκάφος
Η απόφαση να αγοράσετε μια βάρκα είναι θέμα ευχαρίστησης και οικονομίας. Μια βάρκα - όπως και πολλά άλλα "παιχνίδια" καταναλωτών - είναι ένα υποτιμητικό στοιχείο. Η προσθήκη του χρέους των νοικοκυριών για την αγορά ενός μη ρευστοποιήσιμου, υποτιμητικού περιουσιακού στοιχείου αυξάνει τον κίνδυνο για τον ισολογισμό των νοικοκυριών. Αυτός ο καταναλωτής πρέπει να σταθμίσει τη χρησιμότητα (ευχαρίστηση) που αποκτήθηκε από την ιδιοκτησία μιας βάρκας σε σχέση με την αληθινή οικονομία της απόφασης.
Μπορούμε να υπολογίσουμε ότι ένα δάνειο 14.000 δολάρια για το σκάφος με επιτόκιο 10% και πενταετή περίοδο θα έχει μηνιαίες πληρωμές ύψους $ 297.46.
