Πίνακας περιεχομένων
- 1. Ο Δικαιούχος ενυπόθηκων δανείων
- 2. Ο Συγκεντρωτής
- 3. Διαπραγματευτές
- 4. Επενδυτές
- Η κατώτατη γραμμή
Μπορείτε να δείτε την υποθήκη σας ως το δάνειο που σας βοήθησε να αγοράσετε το σπίτι σας. Αλλά οι επενδυτές βλέπουν μια υποθήκη ως ρεύμα μελλοντικών ταμειακών ροών. Αυτές οι ταμειακές ροές αγοράζονται, πωλούνται, απογυμνώνουν, τραντάζονται και τιτλοποιούνται στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Επειδή οι περισσότερες υποθήκες καταλήγουν προς πώληση, η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων είναι εξαιρετικά μεγάλη και πολύ υγρή.
Από το σημείο έναρξης έως το σημείο κατά το οποίο η μηνιαία πληρωμή του δανειολήπτη καταλήγει σε έναν επενδυτή ως μέρος εγγύησης που εξασφαλίζεται με ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια (MBS), ασφάλισης υπό μορφή περιουσιακών στοιχείων (ABS), υποχρέωσης στεγαστικής πίστης (COT) ή δέσμευσης χρέους CDO), υπάρχουν πολλά διαφορετικά ιδρύματα που καταβάλλουν όλα ένα ποσοστό των αρχικών τελών ή / και των μηνιαίων ταμειακών ροών., θα σας δείξουμε πώς λειτουργεί η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων και θα σας παρουσιάσει στους σημαντικούς συμμετέχοντες της.
Στην αγορά αυτή συμμετέχουν τέσσερις κύριοι συμμετέχοντες: ο δημιουργός ενυπόθηκων δανείων, ο συνυπολογιστής, ο έμπορος χρεογράφων και ο επενδυτής.
1. Ο Δικαιούχος ενυπόθηκων δανείων
Ο δημιουργός υποθηκών είναι η πρώτη εταιρεία που συμμετέχει στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων. Οι εντολοδόχοι υποθηκών αποτελούνται από τράπεζες λιανικής, τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων και μεσίτες υποθηκών. Ενώ οι τράπεζες χρησιμοποιούν τις παραδοσιακές πηγές χρηματοδότησής τους για να κλείσουν δάνεια, οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων συνήθως χρησιμοποιούν αυτό που είναι γνωστό ως πιστωτική γραμμή αποθήκης για τη χρηματοδότηση δανείων. Οι περισσότερες τράπεζες, και σχεδόν όλοι οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων, πωλούν γρήγορα νέες υποθήκες στη δευτερογενή αγορά.
Μια διάκριση που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι οι τράπεζες και οι τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων χρησιμοποιούν τα δικά τους κεφάλαια για να κλείσουν τα ενυπόθηκα δάνεια και οι μεσίτες υποθηκών δεν το κάνουν. Αντίθετα, οι μεσίτες υποθηκών ενεργούν ως ανεξάρτητοι πράκτορες για τράπεζες ή τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων, τοποθετώντας τους μαζί με πελάτες (δανειολήπτες).
Εντούτοις, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητά του, ένας υποτομέας ενυπόθηκων δανείων μπορεί να συγκεντρώσει ενυπόθηκα δάνεια για ορισμένο χρονικό διάστημα πριν από την πώληση ολόκληρου του πακέτου. μπορεί επίσης να πουλήσει μεμονωμένα δάνεια από την στιγμή που προέρχονται. Υπάρχει κίνδυνος για έναν εντολέα όταν κατέχει μια υποθήκη μετά από την προσφορά ενός επιτοκίου και κλειδωμένο από έναν δανειολήπτη. Εάν η υποθήκη δεν πωληθεί ταυτόχρονα στη δευτερογενή αγορά κατά τη στιγμή που ο δανειολήπτης κλειδώνει το επιτόκιο, τα επιτόκια θα μπορούσαν να αλλάξουν, γεγονός που μεταβάλλει την αξία της υποθήκης στη δευτερογενή αγορά και, τελικά, το κέρδος που κάνει ο συντάκτης στην υποθήκη.
Οι παραγωγοί που συγκεντρώνουν στεγαστικά δάνεια πριν την πώλησή τους συχνά αντισταθμίζουν τους αγωγούς υποθηκών τους έναντι μετατοπίσεων των επιτοκίων. Υπάρχει ένας ειδικός τύπος συναλλαγής που ονομάζεται "best effort trade", σχεδιασμένος για την πώληση μιας υποθήκης, η οποία εξαλείφει την ανάγκη του αντισυμβαλλομένου να αντισταθμίσει την υποθήκη. Οι μικρότεροι δημιουργοί τείνουν να χρησιμοποιούν τις καλύτερες συναλλαγές.
Σε γενικές γραμμές, οι δημιουργοί ενυπόθηκων δανείων καταβάλλουν χρήματα μέσω των τελών που χρεώνονται για να δημιουργήσουν υποθήκη και η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου που δίνεται σε έναν δανειολήπτη και του ασφαλίστρου που θα καταβάλει μια δευτερεύουσα αγορά για αυτό το επιτόκιο.
2. Ο Συγκεντρωτής
Οι Aggregators είναι η επόμενη εταιρεία στη σειρά των δευτερευόντων συμμετεχόντων στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Οι συνεταιριστές είναι μεγάλοι δημιουργοί ενυπόθηκων δανείων με δεσμούς με τις εταιρείες της Wall Street και κυβερνητικές επιχειρήσεις (GSEs), όπως οι Fannie Mae και Freddie Mac. Οι συνεταιριστές αγοράζουν υποθήκες που προέρχονται από μικρότερους μεταβιβάζοντες και μαζί με τις δικές τους δημιουργίες σχηματίζουν υποθήκες που είτε τιτλοποιούνται σε τίτλους που είναι εφοδιασμένοι με υποθήκη με ιδιωτική ετικέτα (εργάζονται με εταιρίες της Wall Street) είτε ασχολούνται με ενυπόθηκα χρεόγραφα μέσω των GSE).
Όπως και με τους μεταβιβάζοντες, οι συνάδελφοι πρέπει να αντισταθμίζουν τις υποθήκες στους αγωγούς τους από τη στιγμή που δεσμεύονται να αγοράσουν υποθήκη μέσω της διαδικασίας τιτλοποίησης και έως ότου το MBS πωληθεί σε έναν έμπορο κινητών αξιών. Η αντιστάθμιση ενός αγωγού ενυπόθηκων δανείων είναι ένα σύνθετο καθήκον εξαιτίας του κινδύνου και του κινδύνου εξάπλωσης. Οι συνεταιριστές αποκομίζουν κέρδη από τη διαφορά στην τιμή που πληρώνουν για υποθήκες και την τιμή για την οποία μπορούν να πουλήσουν το MBS που υποστηρίζεται από αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια, ανάλογα με την αποτελεσματικότητα της αντιστάθμισης.
3. Διαπραγματευτές
Αφού σχηματιστεί ένα MBS (και μερικές φορές πριν σχηματιστεί, ανάλογα με τον τύπο του MBS), πωλείται σε έναν έμπορο κινητών αξιών. Οι περισσότερες εταιρείες διαμεσολάβησης της Wall Street διαθέτουν γραφεία συναλλαγών MBS. Οι αντιπρόσωποι σε αυτά τα γραφεία κάνουν όλα τα είδη δημιουργικών πράξεων με MBS και στεγαστικά δάνεια. ο τελικός στόχος είναι να τα πουλήσουν ως τίτλους στους επενδυτές. Οι έμποροι χρησιμοποιούν συχνά MBS για τη διάρθρωση της ΚΟΑ, του ABS και των CDO. Αυτές οι συμφωνίες μπορούν να διαρθρωθούν ώστε να έχουν διαφορετικά και κάπως καθορισμένα χαρακτηριστικά προπληρωμής και ενισχυμένες αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας σε σύγκριση με τα υποκείμενα MBS ή ολόκληρα δάνεια. Οι αντιπρόσωποι κάνουν μια εξάπλωση στην τιμή στην οποία αγοράζουν και πωλούν το MBS και αναζητούν να κάνουν κέρδη arbitrage με τον τρόπο που διαρθρώνουν τα συγκεκριμένα πακέτα ΚΟΑ, ABS και CDO.
4. Επενδυτές
Οι επενδυτές είναι οι τελικοί χρήστες υποθηκών. Οι ξένες κυβερνήσεις, τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστικές εταιρείες, οι τράπεζες, οι ΓΣΕ και τα hedge funds είναι όλοι μεγάλοι επενδυτές σε υποθήκες. MBS, CMO, ABS και CDO προσφέρουν στους επενδυτές ένα ευρύ φάσμα πιθανών αποδόσεων με βάση τους διαφορετικούς κινδύνους της πιστωτικής ποιότητας και των επιτοκίων.
Οι ξένες κυβερνήσεις, τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστικές εταιρείες και οι τράπεζες επενδύουν συνήθως σε προϊόντα υψηλής πιστοληπτικής ικανότητας. Ορισμένοι δόσεις των διαφόρων διαρθρωμένων ενυπόθηκων δανείων ζητούνται από αυτούς τους επενδυτές για τα προπληρωμή τους και τα προφίλ κινδύνου επιτοκίων. Τα αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου είναι συνήθως μεγάλοι επενδυτές σε προϊόντα ενυπόθηκων δανείων με χαμηλές πιστοληπτικές αξιολογήσεις και δομημένα προϊόντα ενυπόθηκων δανείων που έχουν μεγαλύτερο κίνδυνο επιτοκίου.
Από όλους τους επενδυτές ενυπόθηκων δανείων, οι GSE έχουν τα μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια. Το είδος του ενυπόθηκου προϊόντος στο οποίο μπορούν να επενδύσουν ρυθμίζεται σε μεγάλο βαθμό από το Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης.
Η κατώτατη γραμμή
Λίγοι δανειολήπτες συνειδητοποιούν το βαθμό στον οποίο η υποθήκη τους είναι κομμένη σε φέτες, σε κύβους και εμπορεύεται. Σε λίγες εβδομάδες, ίσως ένα μήνα, από τότε που προέρχεται μια υποθήκη, μπορεί να γίνει μέρος μιας ΚΟΑ, ABS ή CDO. Ο τελικός χρήστης μιας υποθήκης μπορεί να είναι ένα hedge fund που κάνει στοιχήματα κατευθυντικού επιτοκίου ή χρησιμοποιεί θέσεις μόχλευσης για την εκμετάλλευση μικρών παρατυπιών σχεσιακής τιμολόγησης ή μπορεί να είναι η κεντρική τράπεζα μιας ξένης χώρας που θέλει την πιστοληπτική ικανότητα ενός οργανισμού MBS.
Από την άλλη πλευρά, θα μπορούσε να είναι ασφαλιστική εταιρεία με έδρα τις Βρυξέλλες, η οποία προσελκύεται από τη διάρκεια και το κυρτό περίγραμμα μιας συγκεκριμένης δόσης σε συμφωνία ABS, ΚΟΑ ή CDO. Η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι τεράστια, υγρά και σύνθετα, με πολλά ιδρύματα όλα πρόθυμα να καταναλώσουν ένα κομμάτι της πίτας υποθηκών.
