Τι είναι το Mello-Roos;
Το Mello-Roos είναι μια ad hoc περιοχή της Καλιφόρνιας που δημιουργήθηκε για να χρηματοδοτήσει ένα έργο υποδομής. Μια περιοχή μπορεί να δημιουργηθεί μόνο με την έγκριση των δύο τρίτων των ψηφοφόρων και επιτρέπει την επιβολή ειδικού φόρου στους κατοίκους της. Ο κρατικός νόμος που επέτρεπε τέτοιες περιφέρειες τέθηκε σε εφαρμογή το 1982 ως ένας τρόπος για τις τοπικές κυβερνήσεις να παρακάμψουν το ανώτατο όριο του 1978 σχετικά με τις αυξήσεις του φόρου ακίνητης περιουσίας.
Ο φορολογικός νόμος Mello-Roos παραμένει αμφιλεγόμενος. Οι προγραμματιστές της Καλιφόρνιας γνωστοί να διαφημίσουν τα νεόκτιστα σπίτια τους ως "No Mello-Roos!"
Κατανόηση του Mello-Roos
Μια κοινότητα εγκαταστάσεων Mello-Roos District (CFD) μπορεί να δημιουργηθεί από μια πόλη, νομό ή σχολική συνοικία.
Ένα Mello-Roos επιτρέπει σε μια τοπική κυβέρνηση ή σχολική περιφέρεια νομού ή πόλης να πωλεί ομόλογα προκειμένου να χρηματοδοτήσει ένα συγκεκριμένο έργο ή υπηρεσία. Τα έργα που επιτρέπονται βάσει του νόμου της Καλιφόρνια κυμαίνονται από βελτιώσεις υποδομής μέχρι αστυνομικές και πυροσβεστικές υπηρεσίες, σχολεία, πάρκα και εγκαταστάσεις παιδικής μέριμνας
Βασικές τακτικές
- Ένα Mello-Roos είναι μια ειδική περιοχή φορολογικής εκτίμησης που δημιουργήθηκε στην Καλιφόρνια για τη χρηματοδότηση της τοπικής υποδομής ή υπηρεσιών. Ο φόρος εφαρμόζεται μόνο σε κατοίκους της περιοχής που επωφελείται από το έργο. Ο νόμος επέτρεψε τις περιφέρειες Mello-Roos δημιουργήθηκε για να επιτρέψει στις κοινότητες να αυξήσουν χρήματα για τοπικά έργα, παρά τους περιορισμούς του ανωτάτου ορίου φόρου ιδιοκτησίας 13.
Η εκτίμηση του φόρου μπορεί να χρεωθεί μέχρι την εξόφληση του χρεωστικού ομολόγου που εκδίδεται για την περιοχή, με τόκους.
Η προέλευση του Mello-Roos
Ο φόρος Mello-Roos πήρε το όνομά του από τους χορηγούς του νόμου, τον κρατικό γερουσιαστή της Καλιφόρνιας Χένρι Μελλό και τον πολιτικό σύμβουλο Mike Roos.
Το νομοσχέδιο τους ήταν μια λύση για την πρόταση 13. Η τροποποίηση του 1978 στο Σύνταγμα της Καλιφόρνια περιορίζει τους φόρους ακίνητης περιουσίας στο 1% της εκτιμώμενης αξίας και καλύπτει το ποσοστό αύξησης της αξιολόγησης στο 2% ετησίως.
Οι μεσίτες ακινήτων πρέπει να ενημερώσουν τους δυνητικούς αγοραστές εάν ένα σπίτι βρίσκεται σε μια κοινότητα παροχών Mello-Roos.
Ο φόρος Mello-Roos αξιολογείται έναντι της γης, αλλά δεν βασίζεται στην εκτιμώμενη αξία του ακινήτου. Αυτός είναι ο τρόπος που παίρνει γύρω από το ανώτατο όριο που επιβάλλεται από την Πρόταση 13.
Σήμερα, η Mello-Roos χρησιμοποιείται ως επί το πλείστον για τη δημιουργία υποδομών ή υπηρεσιών υποστήριξης μέσα και γύρω από νέες εξελίξεις. Παρέχει επίσης έναν τρόπο βελτίωσης των παλαιότερων και λιγότερο εύπορων γειτονιών που δεν επιβαρύνονται πλέον με επαρκείς φόρους ιδιοκτησίας για να καλύψουν βασικές υπηρεσίες.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της Mello-Roos
Οι σύμβουλοι του νόμου Mello-Roos λένε ότι καθιστά δυνατή την κατασκευή νέων κατοικιών και με χαμηλότερο κόστος στους τελικούς αγοραστές. Ένας προγραμματιστής που σχεδιάζει μια μεγάλη νέα κοινότητα θα μπορούσε είτε να μπλοκάρει την τιμή της χρηματοδότησης της νέας υποδομής μέσα και γύρω από την κοινότητα είτε να μετακυλίσει το κόστος αυξάνοντας τις τιμές των σπιτιών.
Οι αντίπαλοι δείχνουν την πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση και τη δυνητική δυσκολία πώλησης ενός σπιτιού που έχει μια ειδική φορολογική εκτίμηση που συνδέεται με αυτό.
Οι φόροι Mello-Roos γενικά δεν εκπίπτουν από τους ομοσπονδιακούς φόρους καθώς δεν πληρούν τις απαιτήσεις της IRS για την έκπτωση.
Λεπτή εκτύπωση σε Mello-Roos
Το ομολογιακό δάνειο που εκδίδεται από ένα CFD θεωρείται εμπράγματο δικαίωμα έναντι περιουσίας και η μη πληρωμή του φόρου μπορεί γρήγορα να οδηγήσει σε αποκλεισμό, δεδομένου ότι οι περιφέρειες Mello-Roos υπόκεινται σε επιταχυνόμενους νόμους αποκλεισμού.
Οι κτηματομεσίτες υποχρεούνται από το νόμο να ενημερώνουν τους πιθανούς αγοραστές εάν ένα σπίτι είναι σε ένα CFD και επομένως υπόκειται σε ειδική φορολογική εκτίμηση.
Οι φόροι Mello-Roos συνήθως αναφέρονται ως στοιχείο γραμμής στον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, αν και περιστασιακά μια περιφέρεια θα στείλει στους ιδιοκτήτες σπιτιού ξεχωριστό λογαριασμό. Τα γραφεία των κομητειών αξιολογητών διατηρούν αρχεία των περιοχών Mello-Roos.
