Τι είναι μια Ανταλλαγή Ανταλλαγής;
Μια αντίστροφη ανταλλαγή είναι ένας τύπος ανταλλαγής ιδιοκτησίας στον οποίο αποκτάται αρχικά το ακίνητο αντικατάστασης και στη συνέχεια η τρέχουσα ιδιότητα μεταφέρεται μακριά. Μια αντίστροφη ανταλλαγή δημιουργήθηκε για να βοηθήσει τους αγοραστές να αγοράσουν ένα νέο ακίνητο πριν αναγκαστούν να εμπορεύονται ή να πωλούν ένα τρέχον ακίνητο. Αυτό μπορεί να επιτρέψει στον πωλητή να κατέχει μια τρέχουσα ιδιοκτησία έως ότου αυξήσει την αγοραία αξία της, αυξάνοντας έτσι και το δικό της χρονοδιάγραμμα για να πουλήσει για μεγιστοποιημένο κέρδος.
Βασικές τακτικές
- Μια αντίστροφη ανταλλαγή είναι μια ανταλλαγή ακινήτων στην οποία αγοράζεται ένα ακίνητο αντικατάστασης χωρίς την πώληση μιας επί του παρόντος ιδιοκτησίας. Οι αντανακλαστικές ανταλλαγές διαφέρουν από τις καθυστερημένες ανταλλαγές, στις οποίες πρέπει να αγοραστεί το ακίνητο αντικατάστασης μετά την πώληση της επί του παρόντος ιδιοκτησίας. Οι κανόνες ανταλλαγής "Like-kind" συνήθως δεν ισχύουν για αντιστρεπτέες ανταλλαγές. Οι αντιστρεπτέες ανταλλαγές ισχύουν μόνο για 1031 ακίνητα και επιτρέπονται μόνο σε περιπτώσεις όπου οι επενδυτές έχουν τα οικονομικά μέσα για να κάνουν τη νέα αγορά.
Πώς λειτουργεί μια Αντίστροφη Ανταλλαγή
Οι τυποποιημένοι κανόνες συναλλαγματικής ισοτιμίας συνήθως δεν ισχύουν για τις αντιστρεπτέες ανταλλαγές. Αυτοί οι κανόνες συνήθως επιτρέπουν σε έναν επενδυτή ακινήτων να διακόψει την πληρωμή φόρων κεφαλαίου κέρδους σε ακίνητη περιουσία που έχει πωλήσει, εφόσον το κέρδος από την πώληση αυτή εφαρμόζεται για την αγορά περιουσιακού στοιχείου "όμοιας φύσης". Το IRS δημιούργησε ένα σύνολο κανόνων ασφαλούς λιμένα που επιτρέπουν την ομοειδή μεταχείριση, εφόσον η τρέχουσα ή η νέα ιδιοκτησία διατηρείται σε μια κατάλληλη συμφωνία διαμονής ανταλλαγής ή στο QEAA. Επιπλέον, ο επενδυτής δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει ακίνητα που ήδη ανήκουν ως αντικατάσταση της περιουσίας που παραχωρήθηκε.
Οι αντιστρεπτέες ανταλλαγές ισχύουν μόνο για την ιδιοκτησία του τμήματος 1031, επομένως αναφέρεται επίσης ως ανταλλαγή 1031. Τα τμήματα 1031 είναι ιδιότητες που οι επιχειρήσεις ή οι οργανισμοί με ειδικές ανάγκες ανταλλάσσουν με σκοπό και αναβάλλουν την καταβολή φόρων για οποιοδήποτε κέρδος από την πώλησή τους. Ωστόσο, δεν είναι τόσο απλό όσο ένας μεμονωμένος φορολογούμενος που αγοράζει ένα ακίνητο, το πουλάει, στη συνέχεια χρησιμοποιώντας τα κέρδη για να αγοράσει άλλο ακίνητο. Αντ 'αυτού, πρέπει να υπάρχει ένα καθορισμένο πρότυπο ανταλλαγής καθώς και η παρουσία ενός διαμεσολαβητή που χρησιμοποιείται για την οργάνωση της διαδικασίας. Τα τμήματα 1245 ή 1250 δεν είναι κατάλληλα για αυτόν τον τύπο συναλλαγής.
Το "Property 1031" παίρνει το όνομά του από την Ενότητα 1031 του Κώδικα Εσωτερικών Εισοδήματος των ΗΠΑ, η οποία επιτρέπει στους επενδυτές να αποφεύγουν να καταβάλλουν φόρους υπεραξίας κατά τη διαδικασία πώλησης και αγοράς επενδυτικών ακινήτων.
Ειδικές εκτιμήσεις
Μια από τις πιο κρίσιμες πτυχές μιας επιτυχούς αντίστροφης ανταλλαγής εξαρτάται από το γεγονός ότι ο επενδυτής πρέπει να έχει τα οικονομικά μέσα για τη νέα αγορά. Το νέο ακίνητο δεν θα εγκαταλείφθηκε κατά τη στιγμή της ανταλλαγής, οπότε ο επενδυτής πρέπει να είναι σε θέση να προσφέρει την πλήρη χρηματοδότηση για το νέο ακίνητο χωρίς την ολοκλήρωση της πώλησης του παλαιού ακινήτου. Η απόκτηση της νέας περιουσίας μπορεί να διευκολυνθεί με έναν δανειστή, παρόλο που μόνο οι συγκεκριμένοι δανειστές θα είναι πρόθυμοι και ικανοί να συνεργαστούν με έναν αντισυμβαλλόμενο επενδυτή ανταλλαγής.
Απαιτήσεις για Ανταλλαγές Ανταλλαγής
Γενικά, υπάρχει μια μέγιστη περίοδος διακράτησης που ισχύει για ακίνητα σε αντίστροφη ανταλλαγή, κατά μέσο όρο περίπου 180 ημέρες. Το αντίθετο μιας αντιστρεπτέας ανταλλαγής είναι η καθυστερημένη ή αναβαλλόμενη ανταλλαγή, στην οποία ένας ανταλλάκτης πρέπει πρώτα να παραιτηθεί από την κυριότητα του ακινήτου με διαπραγμάτευση ή πώληση πριν από την απόκτηση νέου ακινήτου.
Οι αντιστρεπτέες ανταλλαγές χρησιμοποιούνται συχνά σε περιπτώσεις όπου ένας επενδυτής ακινήτων πρέπει να κλείσει για την πώληση ενός νέου ακινήτου προτού μπορέσει να πουλήσει την τρέχουσα ιδιοκτησία του. Περιπτώσεις όπως αυτές περιλαμβάνουν την απροσδόκητη ανακάλυψη μιας επιθυμητής νέας ιδιοκτησίας που πρέπει να αγοραστεί μέσα σε ένα μικρό χρονικό διάστημα ή καταστάσεις στις οποίες η πώληση μιας ιδιοκτησίας που βρίσκεται επί του παρόντος πέφτει απροσδόκητα, αφήνοντας έτσι μια αντίστροφη ανταλλαγή ως πιθανή επιδιόρθωση που επιτρέπει ο επενδυτής να συνεχίσει την αγορά ενός νέου ακινήτου.
