Η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) είναι μια εξαιρετική μετρική που πρέπει να χρησιμοποιήσετε κατά την αξιολόγηση της αξίας ενός επενδυτικού οίκου αξιοποίησης ακινήτων (REIT).
Ένα REIT είναι ένα τίτλο που διαπραγματεύεται όπως οι τακτικές μετοχές που επενδύουν αποκλειστικά σε ακίνητα, ακίνητα ή υποθήκες. Η πρωταρχική λειτουργία του REIT είναι η διαχείριση ομάδων ιδιοκτησιών που παράγουν έσοδα. Τα περισσότερα από τα κέρδη της REIT διανέμονται ως μερίσματα. Το IRS αναγνωρίζει μια εταιρεία ακίνητης περιουσίας ως REIT, εφόσον διανέμει το 90% των φορολογητέων κερδών ως μερίσματα. Η τήρηση αυτού του κανονισμού επιτρέπει στην εταιρεία να αποφύγει οποιαδήποτε ευθύνη για τον εταιρικό φόρο εισοδήματος.
Equity REITs
Υπάρχουν διάφοροι τύποι REIT, αλλά οι περισσότεροι είναι τα αμοιβαία κεφάλαια REIT, τα οποία επικεντρώνονται στα σκληρά περιουσιακά στοιχεία. Αυτά τα REIT τυπικά κατέχουν συγκεκριμένους τύπους κτιρίων, όπως κτίρια γραφείων, διαμερίσματα ή εμπορικά κέντρα.
Η ΚΑΕ
Η ΚΑΕ είναι μια πολύτιμη μέτρηση που πρέπει να χρησιμοποιήσετε κατά την αξιολόγηση των REIT. Η λογιστική αξία και παρόμοιες αναλογίες, όπως η τιμή προς το βιβλίο, έχουν διαπιστωθεί ότι είναι πολύ αναξιόπιστες όταν εφαρμόζονται σε REIT. Η χρήση της ΚΑΕ είναι μια προσπάθεια παρακάμψεως της λογιστικής αξίας για την παροχή ακριβέστερης εκτίμησης της πραγματικής αγοραίας αξίας για τις συμμετοχές της REIT. Για τον υπολογισμό της ΚΑΕ, ο αναλυτής παράγει μια υποκειμενική αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων του REIT. Ένας τρόπος για να γίνει αυτό είναι η κεφαλαιοποίηση του λειτουργικού εισοδήματος, με βάση τα επιτόκια της αγοράς. Καθορίζεται ένα ανώτατο όριο για την παρούσα αγορά και χρησιμοποιείται για να διαιρέσει τα λειτουργικά έσοδα ενός ακινήτου, με το προκύπτον ποσό να είναι η εκτιμώμενη αγοραία αξία. Η αγοραία αξία μείον τυχόν υποχρεώσεις υποθηκών δίνει την ΚΑΕ. Η συνολική ΚΑΕ μπορεί να διαιρεθεί με εκκρεμείς μετοχές για την παροχή NAV ανά μετοχή.
Η κατώτατη γραμμή
Ενώ η ΚΑΕ είναι μια καλή μέτρηση που πρέπει να χρησιμοποιείται κατά την ανάλυση των REIT, είναι τόσο καλή όσο ο αναλυτής ολοκληρώνει την αξιολόγηση κάθε μεμονωμένης συμμετοχής της REIT. Ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας των περιουσιακών στοιχείων πρέπει να γίνει με προσοχή ώστε να επιτευχθεί ακριβής ΚΑΕ για ολόκληρο το επενδυτικό κεφάλαιο.
