Τι είναι η κατοικημένη ιδιοκτησία ενοικίασης;
Η κατοικημένη μίσθωση ακινήτων αναφέρεται σε σπίτια που αγοράζονται από επενδυτή και κατοικούνται από ενοικιαστές με σύμβαση μίσθωσης ή μίσθωσης. Το οικιστικό ακίνητο είναι ακίνητο ζώνης για κατοικία ή κατοικία, σε αντίθεση με την εμπορική ιδιοκτησία, η οποία είναι ζώνη για την επιχειρηματική και την παραγωγή κερδών.
Τα οικιστικά ακίνητα μπορούν να είναι μονοκατοικίες, μονάδες συγκυριαρχίας, διαμερίσματα, αρχοντικά, δίκλινα κλπ. Ο όρος κατοικία ενοικίασης ακινήτων διακρίνει αυτή την τάξη της επένδυσης σε ακίνητα από εμπορικά ακίνητα όπου ο μισθωτής θα είναι γενικά μια εταιρική οντότητα αντί για ένα άτομο ή οικογένεια, καθώς και ξενοδοχεία και μοτέλ όπου ένας ενοικιαστής δεν διαμένει μακροπρόθεσμα στην ιδιοκτησία.
Η κατοχή ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να έρθει με φορολογικά πλεονεκτήματα που άλλες επενδύσεις σε ακίνητα, όπως ένα REIT, δεν προσφέρουν στον κάτοχο. Φυσικά, η ενοικιαζόμενη κατοικία έρχεται επίσης με την ευθύνη να ενεργεί ως ιδιοκτήτης ή να προσλαμβάνει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.
Βασικές τακτικές
- Κατοικίες ενοικίασης ακινήτων είναι ιδιοκτησία που χρησιμοποιείται ως κατοικίες για ενοικιαστές. Σύμφωνα με το νόμο, το ακίνητο πρέπει να αντλεί το 80% του εισοδήματός του από οικιακούς σκοπούς για να χαρακτηριστεί ως κατοικία για φορολογικούς σκοπούς. Κατοικίες ενοικίαση ακινήτων μπορεί να είναι μια δημοφιλής επένδυση, επειδή οι άνθρωποι είναι πολύ εξοικειωμένοι με την ιδέα της ενοικίασης ακινήτων για να ζήσουν μέσα.
Πως λειτουργούν οι Κατοικίες
Κατοικίες ενοικίασης ακινήτων μπορεί να είναι μια ελκυστική επένδυση. Σε αντίθεση με τα αποθέματα, τα συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης και άλλες χρηματοοικονομικές επενδύσεις, πολλοί άνθρωποι έχουν εμπειρία από πρώτο χέρι τόσο με την αγορά ενοικίασης ως ενοικιαστές όσο και με την αγορά ακινήτων κατοικιών ως ιδιοκτήτες σπιτιού. Αυτή η εξοικείωση με τη διαδικασία και την επένδυση καθιστά τις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες λιγότερο εκφοβιστικές από άλλες επενδύσεις. Πάνω από τον παράγοντα εξοικείωσης, τα ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορούν να προσφέρουν μηνιαία ταμειακή ροή, μακροπρόθεσμη ανατίμηση, μόχλευση με δανεισμένα χρήματα και τα προαναφερθέντα φορολογικά πλεονεκτήματα στο εισόδημα που παράγει η επένδυση.
Οι κίνδυνοι της ιδιοκτησίας ενοικιαζόμενων κατοικιών
Φυσικά, υπάρχουν κάποιες αντίστοιχες υποβαθμίσεις για την ενοικίαση κατοικιών. Το βασικό είναι ότι η κατοίκηση ενοικιαζόμενων ακινήτων δεν είναι μια πολύ υγρή επένδυση. Οι ταμειακές ροές και η εκτίμησή τους είναι μεγάλες, αλλά εάν μια ιδιοκτησία σταματήσει να παραδώσει ένα ή και τα δύο λόγω κακοδιαχείρισης ή των συνθηκών της αγοράς, η μείωση των ζημιών και η έξοδος από αυτήν μπορεί να είναι δύσκολη. Για να πουλήσετε ένα αγωνιστικό ακίνητο ενοικίασης, πρέπει να βρείτε έναν αγοραστή για να βρείτε αξία στην επένδυση που δεν βλέπετε πλέον ή απλά δεν υπάρχει. Υπάρχουν επίσης σημαντικοί πονοκέφαλοι που έρχονται με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη, αν και η συμμετοχή μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων μπορεί να βοηθήσει και αυτό το κόστος τρώει περαιτέρω το περιθώριο κέρδους της επένδυσης. Τέλος, υπάρχει ο κίνδυνος που δημιουργείται από την αλλαγή των φορολογικών κωδίκων. Η φορολογική μεταχείριση των κατοικιών ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να αλλάξει, σβήνοντας μερικά την ελκυστικότητα της επένδυσης.
Φορολογική μεταχείριση ιδιοκτησίας ενοικιαζόμενων κατοικιών
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, το IRS θεωρεί ότι τα αστικά ακίνητα αποτελούν ιδιοκτησία που αντλεί πάνω από το 80% των εσόδων της από μονάδες κατοικίας. Τα ακίνητα ενοικίασης κατοικιών χρησιμοποιούν το χρονοδιάγραμμα για την απόσβεση του συστήματος τροποποιημένης επιταχυνόμενης ανάκτησης κόστους (MACRS) 27, 5 ετών. Τα έσοδα από κατοικίες αντιμετωπίζονται ως παθητικό εισόδημα, επομένως υπάρχουν κανόνες σχετικά με το πώς αντιμετωπίζονται οι ζημίες με βάση την ενεργό συμμετοχή του ιδιοκτήτη. Η δημοσίευση IRS Publication 527 Property Rental Rental παρέχει μια επισκόπηση των φορολογικών κανόνων και ενημερώνεται όταν αλλάζουν κανόνες ή διατάξεις.
