Εισήχθη μαζί με τον φόρο εισοδήματος το 1913, η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων έχει πλέον γίνει η αγαπημένη φορολογική έκπτωση για εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού των ΗΠΑ. Εδώ εξετάζουμε τους υπάρχοντες κανόνες πίσω από αυτή την έκπτωση, καθώς και τις νέες αλλαγές που προκύπτουν από τη φορολογική νομοθεσία του Δεκεμβρίου 2017.
Αποκτήσεις Αποπτώσεων: Ποιος έχει τα προσόντα
Στις περισσότερες περιπτώσεις, όλοι οι τόκοι ενυπόθηκων δανείων έως ένα ορισμένο επίπεδο δανείου μπορούν να αφαιρεθούν από τους ομοσπονδιακούς φόρους των ΗΠΑ, εφόσον ο ιδιοκτήτης σπιτιού πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Αυτός ή αυτή αρχειοθετεί το Έντυπο 1040 και αναγράφει τις μειώσεις στο Πρόγραμμα Α. Είναι υπεύθυνο νομικά για το δάνειο - δεν μπορείτε να εκπέσετε τους τόκους εάν πραγματοποιήσετε πληρωμή σε δάνειο κάποιου άλλου. Έκανε την πληρωμή σε ένα εξειδικευμένο σπίτι.
Απόκτηση χρέους εναντίον μετοχικού χρέους: μεγάλη φορολογική διαφορά
Φυσικά, επειδή οι κρατήσεις ρυθμίζονται από την κυβέρνηση, οι κανόνες δεν είναι ποτέ τόσο απλοί όσο φαίνονται με την πρώτη ματιά. Υπάρχουν δύο τύποι χρέους που δημιουργούν φόρους-εκπτώσιμους τόκους. Το πρώτο είναι το χρέος που λήφθηκε για να αγοράσει, να οικοδομήσει ή να βελτιώσει το σπίτι σας. Αυτός ο τύπος χρέους είναι γνωστός ως "χρέος εξαγοράς". Ο δεύτερος τύπος είναι το χρέος που έχει ληφθεί για άλλους σκοπούς και είναι γνωστό ως "χρέος μετοχών", επειδή αντλείται από τα ίδια κεφάλαια της περιουσίας σας. Αυτή η διάκριση έχει καταστεί ιδιαίτερα σημαντική μετά τη θέσπιση της νέας φορολογικής νομοθεσίας τον Δεκέμβριο του 2017 (βλ. Πώς επηρεάζει το νομοσχέδιο για τα φορολογικά έσοδα).
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει σημαντικές αλλαγές στο ποσό των τόκων που οι οφειλέτες μπορούν να αφαιρέσουν από τα ενυπόθηκα δάνεια και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, καθιστώντας τον τόκο έκπτωσης μόνο για τα δάνεια των $ 750.000 ή λιγότερο. Επιπλέον, οι κανόνες έχουν αλλάξει για τα χρήματα του δάνειο εγχώριων ιδίων κεφαλαίων που δεν χρησιμοποιούνται ως χρέη εξαγοράς - για παράδειγμα, να πληρώνουν ιατρικά ή κολλεγιακά έξοδα παρά να ανακαινίσουν ένα σπίτι. Ακολουθούν μερικές λεπτομέρειες.
- Μετά τον Οκτώβριο. 13, 1987, μέχρι τις 16 Δεκεμβρίου 2017, Χρέος: Οι τόκοι για μια υποθήκη που έχει ληφθεί για να αγοράσει, να οικοδομήσει ή να βελτιώσει το σπίτι σας μετά τις 13 Οκτωβρίου 1987, μπορεί να αφαιρεθεί πλήρως μόνο αν το συνολικό χρέος από όλα τα στεγαστικά δάνεια,, ανέρχεται σε 1 εκατομμύριο δολάρια ή λιγότερα για τα παντρεμένα ζευγάρια και 500.000 δολάρια ή λιγότερο για τα ξεχωριστά ζευγάρια ή τα παντρεμένα ζευγάρια. Μετά το Δεκ. 16, 2017, έως 31 Δεκεμβρίου 2025 Χρέος: Οι τόκοι για μια νέα υποθήκη που αποσύρεται για να αγοράσετε, να οικοδομήσετε ή να βελτιώσετε το σπίτι σας είναι πλήρως εκπεστέος μόνο εάν το συνολικό χρέος από όλες τις υποθήκες ανέρχεται σε $ 750.000 ή λιγότερο για παντρεμένα ζευγάρια και $ 500.000 λιγότερο για singles ή για παντρεμένα ζευγάρια χωριστά. (Καλύπτονται επίσης: δάνεια βάσει δεσμευτικής σύμβασης που ίσχυε πριν από την 12/16/17, εφόσον η αγορά κατοικίας έκλεισε πριν από τις 4/1/18). Οι τόκοι για παλαιότερα δάνεια - και η νέα αναχρηματοδότηση αυτών των παλαιότερων δανείων - παραμένουν εκπεστέοι σε 1 εκατομμύριο δολάρια. Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης μετά το Οκτώβριο. 13, 1987, έως τις 16 Δεκεμβρίου 2017: Οι τόκοι για τα δεύτερα στεγαστικά δάνεια (ή τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης) που λήφθηκαν για λόγους άλλους από το να αγοράσουν, να χτίσουν ή να βελτιώσουν το σπίτι σας πρέπει να ανέρχονται σε 100.000 ή λιγότερα για τα παντρεμένα ζευγάρια και 50.000 ή λιγότερα για singles ή για παντρεμένα ζευγάρια χωριστά. Πρέπει επίσης να είναι συνολικά μικρότερες από τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας, μείον την αξία όλων των δανείων που έχουν εισπραχθεί και όλων των υποκείμενων χρεών μετά την 13η Οκτωβρίου 1987. Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης μετά το Οκτώβριο. 13, 1987, έως τις 16 Δεκεμβρίου 2017: Οι τόκοι για τα στεγαστικά δάνεια (ή για τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης) που έχουν ληφθεί για λόγους άλλους από την αγορά, κατασκευή ή βελτίωση του σπιτιού σας δεν εκπίπτουν καθόλου. Αυτό είναι αλήθεια. ακόμη και αν το αρχικό δάνειο λήφθηκε πριν από τις 16 Δεκεμβρίου 2017 και θα διαρκέσει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Στη συνέχεια, θεωρητικά, οι κανόνες δανείου θα επανέλθουν στους κανόνες μετά το 1987..
Ο ορισμός του 'Home'
Το επόμενο εμπόδιο που πρέπει να διασχίσετε είναι να διασφαλίσετε ότι η ιδιοκτησία σας είναι ένα "εξειδικευμένο σπίτι". Για να ανταποκριθεί σε αυτόν τον ορισμό, το ακίνητο πρέπει να διαθέτει εγκαταστάσεις ύπνου, μαγειρέματος και τουαλέτας. Στοιχεία που αντιστοιχούν στον ορισμό αυτό μπορούν να περιλαμβάνουν την κύρια κατοικία σας, ένα δεύτερο σπίτι, μια συγκυριαρχία, ένα κινητό σπίτι, ένα ρυμουλκούμενο σπίτι ή ένα σκάφος.
Εάν το σπίτι σας είναι ένα δεύτερο σπίτι, μπορείτε να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον από μόνο ένα δεύτερο σπίτι. Πρέπει να χρησιμοποιήσετε αυτήν την ιδιοκτησία τουλάχιστον 14 ημέρες κατά τη διάρκεια του έτους. Αν το δεύτερο σπίτι σας είναι ένα ακίνητο ενοικίασης, πρέπει να το χρησιμοποιήσετε περισσότερο από το 10% του χρόνου ενοικίασης του ακινήτου. Εάν το ακίνητό σας δεν πληροί αυτά τα κριτήρια, το ενδιαφέρον δεν μπορεί να καταγραφεί στο Πρόγραμμα Α και πρέπει να αναφέρεται στο Πρόγραμμα Ε.
Αναχρηματοδότηση
Τα τελευταία χρόνια, η μείωση των επιτοκίων ενθάρρυνε τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αναχρηματοδοτήσουν τις υποθήκες τους. Η αναχρηματοδότηση παρέχει την ευκαιρία να μειωθούν οι μηνιαίες πληρωμές υποθηκών, να μειωθεί η διάρκεια του δανείου ή και οι δύο. Όταν η αναχρηματοδότηση γίνεται χωρίς την ανάληψη πρόσθετου χρέους, το σύνολο των τόκων που παράγονται από την υποθήκη παραμένει φορολογικά εκπίπτει. Όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού χρησιμοποιούν τα σπίτια τους ως γουρουνάκι και αναχρηματοδοτούν για να πάρουν κεφάλαια για να δημιουργήσουν χρήματα - δηλαδή, για λόγους άλλους από το να αγοράσουν, να χτίσουν ή να βελτιώσουν τα σπίτια τους - το Home Equity Debt Post - 13 Οκτωβρίου 1987, ισχύουν: Μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο τους τόκους από $ 100.000 ή λιγότερο, κ.λπ., ανάλογα με τη φορολογική σας κατάσταση. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε το πότε (και πότε δεν) αναχρηματοδοτήστε την υποθήκη σας .)
Αποδεικνύοντας το στο IRS
Σε περίπτωση ελέγχου από την υπηρεσία εσωτερικών εσόδων, θα χρειαστεί να έχετε αντίγραφο του εντύπου 1098, Δήλωση υποθηκών υποθήκης, το οποίο θα πρέπει να παρέχεται κάθε χρόνο από την επιχείρηση που κατέχει την υποθήκη σας. Αν πληρώνετε την υποθήκη σας σε ένα άτομο, θα πρέπει να δώσετε το όνομα, τον αριθμό κοινωνικής ασφάλισης και τη διεύθυνση του κατόχου υποθήκης, επιπλέον του ποσού των καταβληθέντων τόκων. (Για περαιτέρω ανάγνωση, ανατρέξτε στο Surviving the IRS Audit .)
Η κατώτατη γραμμή
Η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων στρέφεται από τους ιδιοκτήτες σπιτιού και περιφρονείται από τους υποστηρικτές της μεταρρύθμισης του φόρου εισοδήματος. Οι υποστηρικτές του φορολογικού φόρου ευνοούν την κατάργηση αυτής της έκπτωσης και εδώ και πολλά χρόνια οι νομοθέτες των ΗΠΑ και στις δύο πλευρές του διαδρόμου συζητούσαν διάφορα προγράμματα φορολογικών μεταρρυθμίσεων που γενικά περιλάμβαναν την κατάργηση της έκπτωσης του ενυπόθηκου φόρου. Επιβραδύνθηκε, σε μειωμένη μορφή, στο φορολογικό τέλος του 2017. Αυτό που συμβαίνει στη συνέχεια παραμένει να το δούμε
Για να μάθετε περισσότερα, ανατρέξτε στην ενότητα Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών .
