Οι ανακαινίσεις στο σπίτι σας θα αποπληρωθούν;

Η αναδιαμόρφωση ορισμένων περιοχών μιας μονοκατοικίας είναι ένας εξαιρετικός τρόπος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να προσθέσουν αυξημένη λειτουργικότητα και ομορφιά σε ένα ακίνητο σε βάρος κάποιου άλλου. Επιλέγοντας το σωστό έργο για να βελτιώσετε το χώρο διαβίωσης σας, ένα σημαντικό μέρος των εξόδων μπορεί να μεταβιβαστεί στους μελλοντικούς ιδιοκτήτες με τη μορφή αυξημένων αξιών ιδιοκτησίας.

Βασικές τακτικές

• Η αναδιαμόρφωση μπορεί να ενισχύσει την απόδοση επένδυσης (ROI) ενός σπιτιού. Τα καταστρώματα ξύλου, η αντικατάσταση παραθύρων και οι αναβαθμίσεις κουζίνας και μπάνιου τείνουν να παράγουν τα υψηλότερα ROI. Για την ανάκτηση του κόστους, τα σχέδια αναδιαμόρφωσης γενικά πρέπει να καθορίσουν ένα σχέδιο ή δομικό ελάττωμα για να κερδίσουν πίσω το κόστος κατασκευής. Το κόστος της ανακαίνισης ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να ανακτηθεί κατά τη διάρκεια μιας πώλησης, αλλά και με αυξημένα ποσοστά ενοικίασης που διοικούνται από ενημερωμένα σπίτια. Τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι ένας τρόπος χρηματοδότησης των έργων ανακαίνισης, επιτρέποντας πληρωμές μόνο με τόκους έως ότου το ακίνητο πωληθεί και το κόστος επιστραφεί. Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη της ανακαίνισης είναι η βελτίωση ενός σπιτιού πολύ πάνω από το μέσο όρο των γειτονικών κατοικιών. Οι τιμές στο σπίτι τείνουν να αντικατοπτρίζουν τις τοπικές προτιμήσεις αγοραστών στο σπίτι και το ποσό που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν.

Τι να εξετάσει πριν από την ανακαίνιση

Η απόδοση της επένδυσης (ROI) ενός συγκεκριμένου έργου ανακαίνισης είναι συνάρτηση των τοπικών χαρακτηριστικών της αγοράς, της κατάστασης της αγοράς ακινήτων κατοικιών κατά την πώληση του ακινήτου και της ποιότητας του έργου. Ιστορικά και κατά μέσο όρο, ορισμένα έργα, όπως η προσθήκη ενός ξύλινου καταστρώματος, οι αναβαθμίσεις της κουζίνας και του μπάνιου και η αντικατάσταση των παραθύρων, έχουν δείξει τη μέγιστη απόδοση επένδυσης ανεξάρτητα από την τοποθεσία της ιδιοκτησίας ή την κατάσταση της αγοράς κατοικιών.

Οι μεγαλύτερες ανακαινίσεις δεν είναι πάντοτε καλύτερες, καθώς οι περισσότερες δαπάνες δεν εξασφαλίζουν πάντα μεγαλύτερη δημιουργία αξίας.

Ωστόσο, εκτός εάν το σχέδιο αναδιαμόρφωσης έχει σχεδιαστεί για να διορθώσει ένα δομικό πρόβλημα ή ένα ελάττωμα σχεδιασμού, είναι απίθανο ένας ιδιοκτήτης σπιτιού να κερδίσει περισσότερα από το κόστος κατασκευής. Εάν η ανάκτηση του κόστους είναι εξίσου σημαντική με την αυξημένη απόλαυση από την ενίσχυση της ιδιοκτησίας, τότε οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να εξετάζουν τις προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών όταν αποφασίζουν ποια σχέδια θα ακολουθήσουν.

Για τους επενδυτές αναδιαμόρφωση ενοικίου ακινήτου, το κόστος της ενίσχυσης μπορεί να ανακτηθεί όχι μόνο κατά το χρόνο πώλησης, αλλά και μέσω των αυξημένων τιμών ενοικίασης που διοικούνται από ενημερωμένες κατοικίες.

Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να είναι προσεκτικοί σχετικά με τα έργα που επιλέγουν να ολοκληρώσουν, καθώς τα δυνητικά κέρδη αξίας μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο στο βαθμό που υπάρχουν αγοραστές πρόθυμοι να πληρώσουν για τις ανακαινίσεις.

Εξετάστε την τοποθεσία σας

Κατά την εξέταση οποιουδήποτε τύπου έργου, είναι σημαντικό να διασφαλιστεί ότι οι βελτιώσεις που πραγματοποιούνται είναι κατάλληλες για τον συγκεκριμένο τύπο κατοικίας και την περιοχή των τοπικών περιουσιών. Ένα λάθος που συνήθως κάνουν οι ιδιοκτήτες κατοικιών είναι η βελτίωση των σπιτιών τους πολύ πάνω από το μέσο όρο των γειτονικών κατοικιών. Οι αγοραστές προσελκύονται από συγκεκριμένες γειτονιές λόγω των υπηρεσιών που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση και επειδή τα σπίτια στην περιοχή αυτή πωλούν στην περιοχή τιμών του αγοραστή. Παρόλο που ένα σπίτι που βελτιώθηκε πολύ πάνω από τους άλλους, μπορεί να εξακολουθήσει να λαμβάνει το ίδιο επίπεδο ενδιαφέροντος σε σύγκριση με άλλα που κυκλοφορούν στο εμπόριο, είναι μάλλον απίθανο να διοχετεύσει ένα ασφάλιστρο πολύ πάνω από το μέσο όρο μόνο λόγω των πρόσθετων βελτιώσεων.

Οι κτηματομεσίτες θα γνωρίζουν πότε οι αυξήσεις της εκατοστιαίας αξίας είναι υψηλότερες για τις κατοικίες με μέση ή κατώτερη μέση τιμή σε μια συγκεκριμένη γειτονιά και χαμηλότερες για τα σπίτια που βρίσκονται στην κορυφή των αντίστοιχων αγορών τους. Κατά τη διάρκεια αυτών των περιόδων αυξημένης οικονομικής δραστηριότητας και αυξημένης ζήτησης ακινήτων, οι βελτιώσεις θα έχουν τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αγοραία αξία ενός σπιτιού.

Ο χρόνος θα επηρεάσει επίσης την ικανότητα βελτίωσης της αύξησης των αξιών των ακινήτων. Η βελτίωση των δομών ή του σχεδιασμού, όπως η προσθήκη κτιρίων ή ο τελικός χώρος, θα προσθέσει αξία για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από, για παράδειγμα, ενημερώσεις για κουζίνες και μπάνια ή τεχνολογικές βελτιώσεις, όπως νέα συστήματα κλιματισμού, διότι τα τελευταία τείνουν να καταστούν άνευ αντικειμένου στο περασμα του χρονου.

Η γεωγραφική θέση θα έχει επίσης μεγάλη επίδραση στην πιο γρήγορη ή μεγαλύτερη απόσβεση από τα έργα. Για παράδειγμα, ο χρόνος συντήρησης και το κόστος των πισίνων εντός του χώρου καθιστούν δύσκολη την ανάκτηση του κόστους εγκατάστασης και σε ορισμένες περιπτώσεις θα μειώσει τη συνολική αξία ενός σπιτιού. Ωστόσο, αυτό μπορεί να μην συμβαίνει στις νότιες περιοχές των ΗΠΑ, όπου εκτεταμένες περίοδοι εξαιρετικά θερμών καιρικών συνθηκών καθιστούν τις πισίνες μια πολύτιμη προσθήκη για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η κυβέρνηση

Λόγω του υποθηκονομικού τόκου που μπορεί να εκπέσει από τους φόρους εισοδήματος, ο θείος Σαμ μπορεί να βοηθήσει στην επιδότηση της βελτίωσης στο σπίτι, καθιστώντας το κόστος κατασκευής ακόμη λιγότερο επαχθές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Για τους λιγότερο επικίνδυνους κινδύνους, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει επαρκή κεφάλαια στα σπίτια τους μπορούν να χρησιμοποιήσουν χρηματοπιστωτικά μέσα, όπως αναχρηματοδότηση εκταμίευσης ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, για τη χρηματοδότηση των κατασκευαστικών έργων τους. Χρησιμοποιώντας αυτές τις μεθόδους, τα μόνα χρήματα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση των προγραμματισμένων έργων θα είναι οι πληρωμές τόκων για τη διατήρηση των δανείων, τα οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι εκπίπτοντα από τη φορολογία. Ο κύριος υπόχρεος μπορεί να εξοφληθεί όταν το ακίνητο τελικά πωληθεί.

Επιστροφή Έργου Επενδύσεων

Ο απώτερος λόγος για να αναλάβει οποιοδήποτε έργο αναδιαμόρφωσης στο σπίτι ως κάτοχος-ιδιοκτήτης είναι η απόλαυση που έλαβε από τη διαβίωση σε ένα ενημερωμένο σπίτι. Για εκείνους που ελπίζουν να επωφεληθούν επίσης από μια αναδιαμόρφωση, υπάρχουν αρκετές πηγές που παρέχουν πληροφορίες για την αναμενόμενη απόσβεση σε συγκεκριμένα έργα. Για παράδειγμα, το περιοδικό REALTOR® δημοσιεύει μια ετήσια αναφορά "Κόστος έναντι τιμής" που συγκρίνει το κόστος των έργων κοινής αναδιαμόρφωσης και δείχνει την αποπληρωμή που μπορούν να αναμένουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού. Αυτές οι εκτιμήσεις αποπληρωμής βασίζονται στις θεμελιώδεις αξίες της αγοράς κατοικιών στην εποχή εκείνη, καθώς και στο μέσο κόστος κατασκευής.

Ο Πίνακας 1 περιλαμβάνει τις μέσες εθνικές εκτιμήσεις, αλλά οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να βρουν πιο συγκεκριμένες πληροφορίες στο Remodeling Online, προσφέροντας τις ίδιες εκτιμήσεις για διαφορετικές γεωγραφικές περιοχές των ΗΠΑ. Αυτές οι μέσες αποδόσεις για τα πιο κοινά έργα αναδιαμόρφωσης δίνουν στους υποψήφιους πωλητές μια ευρεία ένδειξη για το ποια έργα έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα επιστροφής του μεγαλύτερου μέρους του κόστους του έργου στην πώληση. Οι διαφορές στην μέση ανάκτηση εξηγούνται από το εύρος και την ποιότητα της εργασίας που πραγματοποιείται, ενώ μικρότερα και λιγότερο χρήσιμα έργα βρίσκονται στο κατώτερο άκρο του εύρους.

Μέση ανάκτηση / ανακατασκευή ανάκτησης κόστους
Ανακαίνιση / Αναδιαμόρφωση	Μέση ανάκτηση κόστους
Προσθήκη ξύλινου καταστρώματος	80-85%
Αντικατάσταση πλαισίου	75-83%
Μικροί αναδιαμορφωτές κουζίνας	75-83%
Αντικατάσταση παραθύρου	75-80%
Μπάνιο αναδιαμορφώνει	70-78%
Μεγάλη αναδιαμόρφωση κουζίνας	70-78%
Σοφίτα υπνοδωμάτιο αναδιαμορφώνει	65-76%
Υπόγειο αναδιαμόρφωση	65-75%
Δύο ιστορία Προσθήκη	65-74%
Πρόσθεση γκαράζ	60-70%